Kivitelezési hibák feltárása

Új építésű házak, lakások, felújítások és hozzáépítések hibái, Budapesten, Pest megyében és országosan

2020 és 2021-ben 50-60 millió forint közt kulcsrakészre felépített házak hibáit átlagosan 8-30 millió forint közötti összegből lehetett javítani, azaz ennyi pénz kellett pluszban ahhoz, hogy az ingatlan olyan minőségű legyen, mint ahogy a kivitelezőnek átadott tervekből következnie kellett volna.

Hívj: +36 30 305 7434

Céljaink

Célunk, hogy mindazon hibákat, amelyek az ingatlan értékcsökkenését, idő előtti tönkremenetelét és nem tervezett kiadásokat okoznak, feltárjuk. Nem a festés vagy burkolás minőségének van jelentősége, a valódi problémák ezek alatt rejlenek.

Javíttassuk ki

Miért kellene hagyni, hogy a kivitelező a felelősségvállalás alól, a hibákat elbagatellizálva, vállat rándítva kibújjon? Célunk, hogy feltárjuk azokat a kivitelezési problémákat, melyeket egyes szakági vagy generálkivitelezők vétettek, valamint megválaszoljuk a hibajelenségeket, a tapasztalt következményeket és azok okait és megkeressük ezek megoldásait.

Kavics a lábazat és az alaplemez között – hibás kivitelezés – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Kavics a lábazat és az alaplemez között – hibás kivitelezés

Fel nem tapadó vízszigetelés a lábazaton – hibás kivitelezés – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Fel nem tapadó vízszigetelés a lábazaton – hibás kivitelezés

Miért fontos a hibák feltárása?

Az ingatlant nem érted, hanem csak neked építik. Neked, mert te vásárlod meg, de akiért épül, az nem más, mint a beruházó, a kivitelező. Miért nem érted? Azért, mert te végső soron egy terméket veszel meg s ennek a terméknek azt a célt kell szolgálnia, hogy eladható legyen. Miért? Mert az eladás/átadás pillanatáig a kivitelezőnek/beruházónak lehetőleg minél kisebb ráfordítással hasznot kell termelnie! Ezt hogyan tudja elérni? Minél kedvezőbb áron beszerezhető, minél kisebb mennyiségben megvásárolt anyagokkal és minél kevesebb munkaóra ráfordításával építeni. Ne feledd, egy háznak nem csak ma, hanem 5-10-20 év múlva is jól kell működnie, 5-10-20 év múlva sem szabad penészednie, repednie, vizesednie. A kifizetett súlyos milliókért nem csak 1 évnyi jó állapotot várunk, hanem azt is, hogy évek, évtizedek múlva is hiba nélkül kiszolgálja az igényeinket és az ingatlan őrizze meg értékét. Sajnos ez a fentiek miatt a valóságban nem így működik.

Miben tudunk segíteni?

új építésű ingatlanok
felújítások
hozzáépítések kivitelezési hibáinak feltárása
az ingatlan átvizsgálása pincétől a padlásig
vizsgáljuk a terveket
az építés közben készült fotókat
a megvalósult állapotot
elmagyarázzuk a hibák következményeit
javaslatokat teszünk a hibák javítására
a további jogi és műszaki teendőkre

Feltárt falszakasz a vezetékek mentén – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Feltárt falszakasz a vezetékek mentén

Mérőhely és csőcsatlakozások a homlokzaton – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Mérőhely és csőcsatlakozások a homlokzaton

A fotók saját munkáinkról készültek.

Hogyan dolgozunk?

A kivitelezési hibák nagy része nem látszik ránézésre: a burkolat, a vakolat, a gipszkarton vagy a tetőhéjazat alá kerül. Ezért nem elég körbenézni, össze kell vetni azt, aminek készülnie kellett volna, azzal, ami ténylegesen elkészült.

Telefonos egyeztetés. Megbeszéljük, mi a gond, mióta tart, és milyen dokumentumok vannak meg az ingatlanhoz.
A dokumentumok átnézése. Tervek, műszaki leírás, a szerződésben vállalt műszaki tartalom és az építés közben készült fotók. Ezekből látszik, minek kellett volna a falakban, a padló alatt és a tetőben lennie.
Helyszíni bejárás pincétől a padlásig. Mérésekkel, és ha szükséges, kisebb feltárással, mintavétellel, laborvizsgálattal.
Összevetés. Minden pontnál három kérdést teszünk fel: tervszerű-e, szerződésszerű-e, és szakszerű-e. Egy megoldás lehet tervszerű, és mégis hibás, ha már a terv sem volt jó.
Eredmény. Elmondjuk, mit találtunk, mi lesz a hibák következménye, és milyen javítási lehetőségek vannak. Megrendelésre írásos összefoglalót vagy szakvéleményt is készítünk. Ha vitára kerül sor, igazságügyi szakértő partnerünkkel együttműködve segítünk továbblépni.

1. eset: 24 eltérés egy elkészült új családi házban

Egy általunk vizsgált, kulcsrakészen megvásárolt új családi házban 24 olyan pontot találtunk, ahol a kivitelezés eltért a tervtől, a műszaki leírástól vagy a szerződésben vállalt tartalomtól, vagy egyszerűen nem volt szakszerű. A legjellemzőbbek:

Terep és lábazat: a külső terep a tervezettnél jóval alacsonyabban maradt, így a lábazati hőszigetelés nem takarta az alaptestet. Az alaptest felett hőhíd alakult ki, a külső falak menti padló hidegebb, a fűtés drágább.
Lábazati vízszigetelés: a terv kétrétegű, jobb minőségű szigetelést írt elő, a valóságban egy réteg olcsóbb lemez került be. Kívülről ez nem látszik, csak a tervvel összevetve és feltárással derült ki.
Fürdőszobák: az emeleti fürdőben semmilyen vízszigetelés nem készült a csempe alá, még a kád körül sem. Idővel a falba jutó víz penészedést, festék- és vakolatleválást okoz, akár az alatta lévő helyiségben is.
Ajtók alatt: hiányzott a vízszigetelés felhajtása, ezért a lépcsőről befolyó csapadék teljesen átáztatta az aljzatot. Az ajtók előtti padló hideg lett, a nedvesség pedig tovább rontja a szerkezetet.
Tető és padlás: kevés volt az átszellőzés, a hőszigetelés vékonyabb és gyengébb anyagból készült, mint a tervben. Az eredmény: nyáron túlmelegedő tetőtér, télen nagyobb hőveszteség, idővel pedig beázásra emlékeztető foltok az álmennyezeten.
Gépészet: a melegvíz-keringetés nem működött, ezért sokáig kellett engedni a vizet, és több vezeték a tervezettnél kisebb keresztmetszettel vagy lejtés nélkül készült.
Lépcső: a lépcső feletti belmagasság mindössze 190 cm lett, és a lépcső nem felelt meg az előírásoknak. Itt már a terv is hibás volt.

A 24 pontból sok nem látszott ránézésre. Ezeket a tervek, a műszaki leírás, a szerződés és az építés közben készült fotók összevetése, valamint a helyszíni mérések hozták felszínre. Minden ponthoz javítási javaslatot adtunk, és ahol több megoldás is szóba jött, a beavatkozás mértéke és költsége szerint mutattuk be őket.

2. eset: könnyűszerkezetes ház, még építés közben

Egy épülő könnyűszerkezetes családi háznál az építtető kérte, hogy a tervek alapján nézzük át a már elkészült szerkezeteket. Műszaki ellenőr nem volt a munkán. 19 problémát találtunk, és ezek többségét néhány héttel később már eltakarta volna a burkolat:

Alapozás: a tervezettnél jóval sekélyebben készült, és nem érte el a fagyhatárt.
Lábazat és alaplemez: a két szerkezet közé kavics és növényi hulladék került, így nem dolgoznak együtt.
Vízszigetelés: nem a tervezett anyag került be, alapozó réteg nélkül. A lemez nem tapadt, kézzel fel lehetett hajtani.
Falsíkok: a lábazat, az alsó és a felső szint fala centiméterekkel eltért egymástól, ezért vastagabb hőszigetelés kell, mint a tervben.
Párazárás: a fólia több helyen lyukas volt, és a csatlakozásoknál megszakadt.
Tető: a szélső szaruállásokat csak ideiglenes lécek tartották, ezért ott tartószerkezeti vizsgálatra volt szükség.

Falsík-eltérés mérése a lábazatnál – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Falsík-eltérés mérése a lábazatnál

Kézzel felhajtható vízszigetelés – hibás kivitelezés – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Kézzel felhajtható vízszigetelés – hibás kivitelezés

Tetőszerkezet és belső burkolat csatlakozása – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Tetőszerkezet és belső burkolat csatlakozása

Foltozott lábazati vízszigetelés – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Foltozott lábazati vízszigetelés

Eresz és tetőfólia kialakítása – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Eresz és tetőfólia kialakítása

Tetőtéri hőszigetelés és szerelt fal csatlakozása – kivitelezési hibák feltárása, BauMed — Tetőtéri hőszigetelés és szerelt fal csatlakozása

Ami építés közben derül ki, az még sokkal olcsóbban javítható, mint a kész házban. Ezért érdemes már az építkezés alatt műszaki ellenőrt bevonni.

Hasonló helyzetben vagy?

Hívj, és megbeszéljük, mit érdemes nálad megnézni: +36 30 305 7434

Gyakori kérdések

Mikor érdemes kérni a kivitelezési hibák feltárását?

Átvétel előtt, a garanciális időn belül, vagy amikor repedés, vizesedés, penész, beázás jelenik meg. Minél előbb derül ki egy hiba, annál könnyebb a kivitelezővel kijavíttatni.

Mit kapok a vizsgálat után?

A helyszínen hanganyagban elmondjuk, mit találtunk, mi okozza, és mi a javítás iránya. Ha kéred, írásos összefoglalót vagy szakvéleményt is készítünk.

Segítetek, ha a kivitelezővel vitába kerülök?

Igen. Segítünk felmérni, megéri-e garanciális vagy hibás teljesítési igényt indítani, és igazságügyi szakértővel is együtt dolgozunk. A pontos lépések az adott esettől függnek, ezt személyesen beszéljük át.

Új építésű lakásnál is van értelme?

Igen, sőt az átvétel előtt a legjobb. Erről az új építésű lakás és ház ellenőrzése oldalon írunk részletesen.

Honnan tudjátok, mi került a burkolat vagy a vakolat alá?

Az építés közben készült fotókból, a tervekből és a műszaki leírásból, a helyszíni mérésekből, és ha szükséges, egy kisebb feltárásból. Ezek együtt mutatják meg, mi készült el ténylegesen.

Hol vállaljátok?

Budapesten és Pest megyében a legtöbbet, de az ország más részein is dolgozunk.

Még épül a házad?

A hibát a legolcsóbb megelőzni: nézd meg a műszaki ellenőrzés oldalt.

Így ne – így igen: valódi kivitelezési hibák a saját felméréseinkből, és mellettük ugyanez jól megcsinálva. Nézd meg a képeket →

Kérdésed van? Hívj: +36 30 305 7434

Kapcsolódó szolgáltatásaink

Ingatlan állapotfelmérés →Penész és rejtett penész vizsgálata →Vizesedő fal okának feltárása →Épületdiagnosztika →Felújítási tanácsadás →Műszaki ellenőrzés →

Ügyfeleink véleményei a Google-ban

      KIVÁLÓ  
   212 vélemény alapján 
    
 
 
 
   
 
 
       Közzétéve itt: Google  
   
   Csaba Kocsis 
 2026.11.12.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Pinceszinten rossz levegőminőség miatt hívtam ki. Budapesten, helyszínen végezte a felmérést. Tisztán és érthetően elmondta a probléma forrását, amiről később labori tesztet is kaptam. A problémának megoldására is kaptam tanácsot. Az általa ajánlott megoldás pedig jó áron elérhető. Kifejezetten ajánlanám bárkinek.
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   Tamás Szekerczés 
 2026.11.12.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Nagyon elégedett vagyok a szolgáltatással! A régi családi házam szakszerű és alapos felmérése során rengeteg hasznos, érthető és gyakorlatias tanácsot kaptam. Korrekt, hozzáértő és segítőkész hozzáállást tapasztaltam. Jó szívvel ajánlom mindenkinek!
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   györgy bogdán 
 2026.11.10.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Társasház gondnok vagyok a 18.kerületben zaragoza kert társasház.
Penészedés a falon és víz szigetelési problémákkal kerestem meg a céget és meg is találta a problémákat!! Csak ajánlani tudom !!
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   Gabor Reszeli-Soos 
 2026.11.07.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Egy pesti lakás felújítása miatt kerestem meg a Baumedet. Rengeteg opció közül tudtam választani, végül egy online konzultációban maradtunk! Videóhívásban megmutattam az ingatlant, és nagy örömömre Balázs minden kérdésemre tudott válaszolni. Kaptam tőled kivitelezők elérhetőségét is.Mindenkinek jó szívvel ajánlom, aki pontos és korrekt szakmai válaszokat szeretne a kérdéseire kapni!
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   Nóra Rózsa 
 2026.11.06.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. A Baumed szolgáltatásaira egy internetes keresés során bukkantam rá, amikor szakembert kerestem a XIII. kerületi ingatlanunk állapotának felméréséhez. A pozitív visszajelzések alapján végül mellettük döntöttem, és utólag egyáltalán nem bántam meg.
Balázs alaposan átvizsgálta az ingatlant, külön figyelmet fordítva a penészesedés okaira és az épület műszaki állapotára. A felújítással kapcsolatban is számos hasznos, gyakorlatban jól alkalmazható tanácsot kaptunk, így nemcsak az aktuális problémákra, hanem a további munkálatokra vonatkozóan is tisztább képet kaptunk. Ugyanez vonatkozik az anyag használatra is, mit vegyünk, mire fölösleges költeni.

Ami különösen tetszett, hogy nem általánosságokban beszélt, hanem minden kérdésünkre konkrét, szakmailag megalapozott válaszokat adott, amit értettünk. Ez nagyon fontos volt, mert nemcsak infót akartunk, amit majd elmondunk az egyes kivitelezőknek, akik majd megjelennek nálunk, hanem mi is akartuk érteni a miérteket és ez maximálisan teljesült. Látszik rajta, hogy komoly tapasztalattal rendelkezik nemcsak az épületeket hanem az embereket is illetően,, és valóban fontos számára, hogy az ügyfél ténykeg értse is, milyen problémával áll szemben.
Jó szívvel ajánlom a Baumedet mindenkinek, aki megbízható szakembert keres ingatlan állapotfelméréshez vagy felújítás előtti műszaki tanácsadáshoz.
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   József Major-Tomkovits (Jocó) 
 2026.11.05.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Két különböző ingatlan kapcsán is a Baumed segítségét kértem. Az egyik egy újpesti ház volt amit értékesíteni szerettem volna, a másik pedig egy XIII. kerületi amit megvásárolni terveztem.
Az eladásra szánt ingatlannál fontos volt nekem, hogy még az értékesítés előtt tisztában legyek bármi hibaval, amiről én sem.tusok és ha komoly dolgok derülnek ki, azokat még azbeladas előtt kijavíthassam. Szerettem volna elkerülni minden későbbi kellemetlenséget, jogvitát. Balázzsal részletesen átbeszéltük az ingatlan állapotát aztán olyan hasznos, gyakorlatban is alkalmazható tanácsokat kaptam, amelyek segítették céljaim.
A másik ingatlannál alapos, mindenre kiterjedő műszaki állapotfelmérést kértem és ezt amelyet penészvizsgálattal is kiegészítettünk. Balázs már a helyszíni szemle során felhívta a figyelmemet arra, hogy az ingatlanban vélhetően rejtett penészesedés van, amit el akartak fedni az eladok.  Ezt a laborvizsgálat is egyértelműen alátámasztotta.
Utólag különösen hálás vagyok ezért igy végül nem vásároltam meg ezt a lakást. Szerintem ez önmagában jól mutatja, mennyire fontos egy hozzáértő szakember véleménye még az adásvétel előtt.
Mindkét alkalommal korrekt, alapos és szakmailag megalapozott segítséget kaptam ezért én is ajánlom mindenkinek, aki ingatlant szeretne vásárolni vagy értékesíteni, hogy ne csak a látható állapot alapján döntsön, hanem még időben végeztessen egy részletes ingatlanállapot felmérést a baumeddel.
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   Sándor Demeter 
 2026.11.04.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Családi ház vásárlása előtt vettem igénybe az ingatlan állapotfelmérési szolgáltatást, és maximálisan elégedett vagyok a munkájukkal. A helyszíni felmérés során alaposan átvizsgálták többek között a tetőt, a födémet, a falakat, a nyílászárókat, valamint az esetleges vizesedéseket és repedéseket. Különösen hasznos volt, hogy olyan problémákra és lehetséges kockázatokra is felhívták a figyelmemet, amelyeket laikusként valószínűleg nem vettem volna észre. A szakmai hozzáértés, a profi, mégis közvetlen hozzáállás és az érthető magyarázatok sokat segítettek abban, hogy reális képet kapjak az ingatlan állapotáról. Bátran ajánlom mindenkinek, aki házvásárlás előtt szeretne megalapozott döntést hozni, és elkerülné a későbbi kellemetlen meglepetéseket!
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   Ágnes Beke 
 2026.11.04.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Online tanácsadást kértem, ház vizesedése és későbbi szigetelés ügyében, hogy komplexebben átláthassam a problémát. Az egy órás konzultációban megkaptam a kezdeti lépéseket. Szívből ajánlom a BauMed szolgáltatásait.
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   Tamás Nagy 
 2026.11.03.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Kinéztünk egy XII. kerületi házat a feleségemmel. Én építészmérnök vagyok, a feleségem statikus. Egy szintén statikus kollégámra hallgatva megkerestük a Baumedtől Magyari Balázst egy közös bejárásra. Bár nem gondoltam, hogy valaki többet tud az épületekről, mégis úgy döntöttünk, hogy nem árt egy gyakorlati szakembert hívni, akinek megvannak a szükséges műszerei is ehhez az épülethez. A bejárás végére be kellett látnom, hogy a tapasztalata jócskán felettünk áll. Balázs olyan szerkezeti és egyéb hibákat vett észre, amit bevallom mi nem láttunk meg. Rámutatott, hogy ez az szerkezet több problémát rejt, mint amit mi gondoltunk.   Örülünk,  hogy felkértük őt, a tudása és a műszerezettsége kivételes. Végül a látottak miatt ezt most szerencsére nem vettük meg, a hibák javításának költsége felülírták a vásárlási szándékot.
Mindenkinek ajánlom , aki házat vagy lakást akar venni vagy felújítani, hogy kérje fel Magyari Balázst még akkor is hogyha képzett szakmabeli! Köszönjük!
  
 
      Közzétéve itt: Google  
   
   Ildikó Sándor 
 2026.11.03.
 
 
 A Trustindex hitelesíti, hogy a vélemény eredeti forrása Google. Egy Kiskunhalason található, felújításra váró családi ház megvásárlása, illetve felújítása előtt kértem Balázs segítségét. Elsősorban szerettem volna tisztában lenni az ingatlan tényleges műszaki állapotával, ezért részletes ingatlanállapot-felmérést és penészvizsgálatot is kértem. Fontos volt számomra, hogy még a felújítás megkezdése előtt kiderüljenek az esetleges rejtett hibák, a nedvesedés és a penészesedés okai, valamint az, hogy milyen munkálatokra lesz szükség.

Balázs már az első kapcsolatfelvételtől kezdve rendkívül segítőkész és korrekt volt. A helyszíni vizsgálat során rengeteg hasznos tanácsot és gyakorlati javaslatot kaptunk. Különösen tetszett, hogy a műszaki problémákat nemcsak szakmai szempontból magyarázta el, hanem hétköznapi, laikus ember számára is teljesen érthetővé tette. Az állapotfelmérés és a penészvizsgálat eredményei alapján világos képet kaptunk arról, milyen problémákkal állunk szemben, mit és milyen sorrendben érdemes elvégezni, illetve mely kisebb munkálatokat tudjuk akár saját magunk is megoldani.

Külön köszönöm, hogy a jelentős távolság ellenére is vállalta a kiszállást. Nagyon sokat segített abban, hogy ne találgatások, hanem megalapozott szakmai információk alapján tudjunk dönteni az ingatlan felújításáról. Jó szívvel ajánlom mindenkinek!

Videóink: hibák, okok, megoldások

YouTube-csatornánkon választ kapsz az új építésű és a régebbi ingatlanokkal, valamint a felújítással kapcsolatos kérdéseidre. Hogyan csináld, és mire figyelj? Megmutatjuk.

Videó lejátszása: Félresikerült felújítás: hőszigeteletlen épület belülről gipszkartonozva