Mit nézünk meg egy ingatlanban vásárlás előtt, és miért?

Egy ingatlan állapotfelmérés nálunk nem egy lista kipipálása. Az épületet egészben, holisztikusan vizsgáljuk, mert egy házban minden mindennel összefügg. Ha csak részeket nézünk, a megoldások is csak részmegoldások lesznek, és akár súlyosabb problémákat szülnek, mint amilyenek eredetileg voltak. Az árakról és a bejárás menetéről itt írtunk: Mennyibe kerül egy ingatlan állapotfelmérés 2026-ban?

Olcsó ház, drága felújítás

Ahogy távolodunk Budapesttől, valóban olcsóbbak az ingatlanok, de az építési és felújítási költség mindenhol nagyjából ugyanannyi. Általánosságban elmondható, hogy minél olcsóbb egy épület, annál jobban elhasználódott, és annál többe kerül rendbe hozni. Ha megveszel egy 5 millió forintos házat, amelynek a hibáit 10 millió forintból lehet kijavítani, a felújítás után sem fogod 15 millióért eladni.

Vigyázz a csábító pályázatokkal is. Vannak energetikai korszerűsítési támogatások, ahol néhány millió forint önrészhez akár 5 millió forint támogatás is jár. Ez jó lehetőség, de csak akkor, ha a beruházás valóban komfortot hoz, és a ráköltött pénz visszajön. Magyari Balázs a Magyar Mérnöki Kamara energetikai tanácsadó csapatának tagja, így ebben első kézből tudunk segíteni: ingyenes energetikai tanácsadás.

Felújítva árulják? Sokszor kétszer fizetsz.

Budapesten drágábbak az ingatlanok, és nagyon sok épületet felújítva árulnak. Tapasztalatunk szerint az esetek mintegy 70 százalékában kétszer fizetünk. Egyszer azért, mert valahogy felújították az ingatlant, és ez a felújítás hozzá nem értés miatt általában nem sikerül jól. Meg kell fizetned a felújítás költségét, a hasznot, amit a tulajdonos remél tőle, majd a felújításból származó hibák javítását, rosszabb esetben a felújítás bontását és újraépítését is.

Nemrég egy ügyfélnek néztünk meg egy frissen felújított lakást. Ki volt festve, ablakot cseréltek, korszerűsítették a fűtést, leburkolták a fürdőszobát, új aljzat és új laminált parketta került bele. Szépnek tűnt, de a műszerek és a szemrevételezés alapján látszott, hogy a felújítás tönkre fog menni, mert nem vették figyelembe az épületben zajló fizikai folyamatokat.

Tipp felújítóknak: készíts legalább 500 fotót

Annak, aki felújítja az ingatlanát, azt tanácsoljuk: fotózza végig a felújítást, legalább 500 képpel. Ha végignézzük a fotókat, meg tudjuk mondani, jól sikerült-e a munka. Ha egyszer eladod az ingatlant, egy hozzáértő a fotók alapján megnyugtatóan be tud számolni a leendő vevőnek arról, hogy minden rendben van. Így kialakul egy lánc, amit mindenki vár: jó felújítás, dokumentálva, és ezzel elkerülhetők a szavatossági perek. Ha mégis vita van, segít a per előtti tanácsadás.

Felújítás előtt a legjobb, ha elkészül az épületdiagnosztika: mit, hogyan, milyen anyagokkal és milyen szakemberrel érdemes megcsinálni. Vannak hibák, amelyeket a felújítás alatt kell kijavítani. Ebben a felújítási tanácsadás segít, és megbízható szakembert is tudunk ajánlani.

Mit vizsgálunk, és miért?

• Műszaki szempontból: a tető, a falak, a födémek, az alapozás, a nyílászárók, a gépészet, a villamos hálózat, vagyis a teljes épületrendszer, minden, ami egy épületben van.
• Egészségügyi szempontból: van-e penész, vizesedés, páralecsapódás, és milyen kockázatot jelent ez a benne élőkre.
• Gazdasági szempontból: mennyibe kerül a hibák javítása, megéri-e az ingatlan a kért árat, mennyi lesz a fenntartása, és ha felújítasz, megtérül-e egy későbbi eladáskor.

Sok ügyfelünknek nem a megtérülés a cél, hanem hogy hosszú távon komfortos otthona legyen. Ilyenkor is kiemelt figyelmet fordítunk arra, mit szeretnél elérni, hogy a beruházás valóban kiszolgáljon téged hosszú távon. Van egy elvárásod az épülettel szemben, és van az épület mostani adottsága. Olvasni kell abból, amit az épület mutat, mert ezek egysége adja meg, mit és hogyan kellene megcsinálni.

Az épület egy egység

Az alapozás meghatározza, mennyire mozgathatók a falak, a födém, vagyis a mennyezet terhe pedig sokszor olyan falakra is jut, amelyeket válaszfalnak hiszünk. Ne gondold, hogy egy kis téglából, egy sorban rakott fal nem lehet tartószerkezet: Budapesten, a II. kerületben találkoztunk olyan ingatlannal, ahol a válaszfalak is tartófalként működtek. A tervező annak idején ezt tudta, de 30–45 év múlva, tervek nélkül csak az ismeri fel, aki töviről hegyire ismeri az ilyen szerkezeteket.

Ha vásárlás után nagyobb fürdőszobát szeretnél, két helyiséget nyitnál össze, vagy a konyhát a lakás másik végébe tennéd: hol fog elférni a víz- és a szennyvízvezeték? A 90-es évektől épült házakban a padlóban általában csak 3–5 cm hőszigetelés van, ebbe nem könnyű elrejteni egy 110-es WC-lefolyót. Egy panelban vagy egy könnyűbeton falazatú házban a helyiségek áthelyezése a szerkezet miatt nehézkesebb. Mindenre van mód, de az épület műszaki korlátait figyelembe kell venni.

Akkor tudunk jó, és a lehető legkisebb költségű megoldást adni, ha átfogóan ismerjük az épület működését.

Ehhez ismerni kell a szerkezetét, a történetét, az építési típusokat, a gépészetet, a nyílászárók tulajdonságait és beépítési módját, vagyis az elmúlt 200 év építéstechnológiáit. Ezt csináljuk az ügyfeleinknek.

Társasházi lakásnál a közös részek is számítanak

Amikor lakást veszel, a ház közös problémáit is megvásárolod. Ezért mi vesszük a fáradtságot: felmegyünk a padlásra, és a lapos tetőt is megnézzük. A felújítási alapot az előző tulajdonos átruházza rád: ha van benne pénz, jól jártál, ha nincs, előfordulhat, hogy neked kell utólag beletenni.

Találkoztunk olyan vásárlással, ahol az új tulajdonos egy önmagában jó ár-érték arányú lakást vett egy hatlakásos társasházban. Aki előtte felmérte, nem nézte meg a tetőszerkezetet. Így senki nem szólt neki, hogy a következő pár évben 25 millió forintot kell a tetőre költeni. Mire megjönnek az árajánlatok, ez könnyen 30 millió, vagyis lakásonként 5 millió forint. És ha a lakóknak együtt sincs ennyi pénzük, támogatás sincs, hitelt sem kapnak, a tetőtéri lakás fölött pedig ázik a tető? Ilyenkor is megvizsgáljuk, milyen lehetőségeid vannak tulajdonosként, és nagyjából mennyiből hárítható el a baj, akár részleges megoldással is.

„A padlás beépíthető.” Valóban?

Ha az eladó azt mondja, hogy a padlás beépíthető, az akár igaz is lehet. Arról viszont, hogy hogyan lehet beépíteni, és milyen nehézségek várnak rád, már nem szokott szó esni. Mi megnézzük és megmondjuk. Nagyjából 2020 óta épülnek olyan tetőszerkezetek, amelyek rétegrendjükkel valóban lehetővé teszik a későbbi tetőtér-beépítést, a korábbi tetőknél ez egyáltalán nem egyértelmű. Erről videónk is van: Félresikerült tetőcsere.

Villamos biztonsági felülvizsgálat: kötelező, mégis kevesen tudnak róla

A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet szerint lakóépületben lévő lakás tulajdonosváltásakor villamos biztonsági felülvizsgálatot (VBF) kell végezni, ha nincs 6 évnél frissebb jegyzőkönyv. Ez jellemzően az eladó feladata, de a szerződésben ettől el lehet térni. A bejáráson megnézzük, van-e érvényes jegyzőkönyv, és ha nincs, szívesen ajánlunk szakembert, aki elvégzi.

Mire érdemes költeni, és mire nem?

Vásárlás után sokan érzik úgy, hogy mindent fel kell újítani. Amit átnézünk, és amire a bejáráson választ kapsz:

• Tető: milyen állapotban van, beázik-e vagy be fog-e ázni, és ha igen, mikor? Le kell cserélni, vagy kibírja még pár évig? Érdemes-e héjazatot cserélni, és elbírja-e a szerkezet? Egy régi kádárkocka kis keresztmetszetű fa tetőszerkezetére hogyan lehetne betoncserepet tenni? A válasz általában: sehogy, csak megerősítéssel. Gyakori hiba, hogy egy tetőteret beépíthetőnek hiszünk, holott nem úgy tervezték.
• Tetőtér: beépíthető-e, és mire kell számítani, ha igen?
• Födém: milyen szerkezet, alulról hőszigetelhető-e, kibontható-e egy feljáróhoz? Egy vályogház saralt mennyezete nem fog-e a fejünkre szakadni?
• Falak: mennyire vizes, miből épült, lehet-e vele baj? A gipszkarton, a pórusbeton és a tégla egészen másképp viselkedik. Ha egy vizes falra ráfalaznak vagy új burkolat kerül, a régi fal tovább ázik alatta: penész, dohos levegő és magasabb fűtésszámla lesz belőle.
• Pince, szuterén: lehet-e belőle lakószoba, miért ázik, megszüntethető-e, mekkora munkával és mennyiért?
• Terasz és erkély: miért ázik? Korlát, vízszigetelés, erkélyajtó vagy vízvető beépítési hibája? Mi a megelőzés vagy a javítás módja?
• Nyílászárók és szellőzés: hol jut be a víz, mennyi hő távozik, ki kell-e cserélni, és milyenre? Természetes vagy gépi szellőzés kell? Erről is van videónk: Hővisszanyerős szellőzőrendszer – tényleg megéri?
• Fürdőszoba: az ázások és penészedések nagy része a hibásan beépített zuhanyzókból és kádakból ered. Tapasztalatunk szerint a walk-in zuhanyzókhoz használt padlóösszefolyók nagy része olyan anyagból készül, amelyhez a vízszigetelés nem tapad megfelelően, mégis beépítik őket. Mi tudjuk, milyen anyagú folyókát érdemes vásárolni.
• Padló: egy vizes, korhadó parketta figyelmeztet, hogy nagy a baj. Rá lehet tenni a laminált parkettát, vagy fel kell szedni? Talajnedvességes padlóra tett laminált alatt szinte biztosan penészgomba-telepek fejlődnek ki.
• Penész: miért alakul ki, tényleg a festék a hibás? Elég a szellőztetés, vagy más megoldás kell?
• Fűtés: milyen állapotban van a meglévő rendszer, le kell-e cserélni, és ha igen, mire? Megéri-e, mennyit spórolsz vele, és melyik megoldás illik ebbe a házba?
• Vályogház: élhető-e, komfortossá tehető-e, kell-e félni tőle?

Egy példa arra, hova NE menjen a pénz

Rengetegszer kérdezik, érdemes-e a nyílászárót purenitre (egy jól terhelhető hőszigetelő anyagra) ültetni. Önmagában jó megoldás, a mai építészetben is használják. De ha egy kádárkocka vagy egy 70-es évek utáni ház kilógó vasbeton szerkezetei miatt mondjuk 20 m²-nyi, borzalmasan hőhidas felület van az épületen, akkor érdemes-e százezreket költeni néhány purenit táblára az ablakok alatt, amelyek összesen 1 m²-t sem tesznek ki? Nem azt mondjuk, hogy ennek nincs létjogosultsága. Azt mondjuk, hogy a pénzt arra érdemes költeni, ami arányaiban a legtöbbet hozza.

Ha ma bekapcsoljuk a YouTube-ot vagy a TikTokot, folyamatosan azt látjuk, mennyire rossz, ami van, és mennyire fel kellene újítani mindent. Minden cég a saját termékét akarja eladni, és nem szokta érdekelni, mennyire jó ez neked. Holisztikusan kell gondolkodni, és átgondolni, van-e értelme fejest ugrani egy-egy dologba, amelyről egy kis gondolkodás után kiderülne, hogy az elköltött pénznek csak a töredéke térül meg.

Már megvetted, felújítod, vagy kész, és baj van?

Ha már megvetted az ingatlant, éppen felújítod, vagy a felújítás után derültek ki a hibák, akkor sem késő. Per előtti tanácsadás keretében átnézzük az ingatlant és a dokumentumokat, megmondjuk, mi a hiba, mi okozta, és mennyibe kerül a javítása. Segítünk eldönteni, érdemes-e szavatossági vagy kivitelezési hibás igényt érvényesíteni, még mielőtt az ügy a bíróság vagy közjegyző által kirendelt igazságügyi szakértő elé kerülne. Ha jogi útra kerül, partner ügyvédi irodával dolgozunk együtt. Részletek: per előtti tanácsadás.

Ingatlant néztél ki? Hívj a +36 30 305 7434 számon, és megbeszéljük, mire van szükséged. Részletek: Ingatlan állapotfelmérés.